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房产纠纷案件 二手房买卖几个常见的纠纷案例 房地产纠纷案件常见问题裁判意见

2018年03月07日 来源:房产纠纷案件 大字体小字体

  刘荣召诉山东鲁抗三叶开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号:(2015)民申字第17号】,最高法院认为,成武分公司系由三叶公司设立,黄延军作为成武分公司的负责人,以三叶公司的名义签订《商品房买卖合同》,且由三叶公司出具收到购房款的收据,黄延军是表见代理,其签订的《商品房买卖合同》有效,以《商品房买卖合同》上的印章虚假、三叶公司未授权黄延军为由主张案涉合同未成立生效,依据不足。故三叶公司应承担责任。

  一、户口问题

  1合同效力问题

  (2)表见代理签订《商品房买卖合同》的效力问题

  最高法院【案号:(2014)民一终字第231号】关于《整体租赁合同》的性质的认定问题,一审法院认为:“领先公司与中盛公司于2010年3月20日签订的《整体租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效。《整体租赁合同》约定,领先公司将领先购物广场一期、三期整体出租给中盛公司,中盛公司所租商场的使用用途与领先公司的经营范围相符。从该约定看,中盛公司承租标的系领先购物广场的经营场地,并不包含领先购物广场的经营权。合同履行过程中,虽然中盛公司以领先公司设立的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动,并使用原领先购物广场账户,但是领先公司在租赁经营期间注销了领先中盛购物中心,表明双方之间并无企业租赁的意思表示。由此可见,中盛公司以领先中盛购物中心名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式,并不改变房屋租赁的合同性质。因此,领先公司主张本案为企业租赁经营合同纠纷,其理由不能成立。本案应定性为房屋租赁合同纠纷”。一审法院确认本案为房屋租赁合同纠纷是正确的,故本院予以支持。

  1、建设用地使用权出让合同纠纷中的裁判观点

  3违约金及赔偿责任问题

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  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。在市场交易中,许多购房者因为是没有经验,抑或是粗心大意,抑或是出于对对方的信任,抑或是法律知识的欠缺,没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯,往往听信口头约定,一旦对方反悔,如果提供不出确凿的证据,便会带来莫大的损失。尤其是在类似大额的房屋交易中,买卖双方应对关健事项用书面合同形式明确约定,并由双方签字盖章确认,对于合同履行中有变更事项,亦应当签订补充协议予以明确,类似本案中有向他人打款的情形,一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

  2015年建设用地使用权出让合同纠纷案件共4起,其中有关出让合同效力的案件主要有1起,最高法院的裁判观点如下:

  依据《合同法》第114条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。北京市实行学区房政策以来,许多家长为了让孩子能上有名气的学校,不惜花费巨资购买学区房,但是该类房屋中,大多已有户口在房屋内,影响买房人的户口迁入以及实际使用。部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口,但未约定逾期迁出的违约责任;部分人在合同中约定了限期迁出户口,亦约定了逾期迁出的违约责任,对于前者而言,因违约责任不明,往往很难得到法院的支持;对于后者,虽然约定了高额的违约金,但是法院在判决的时候,对违约金的数额亦会根据具体情况判定,无论何种形式,买房者诉至法院的目的,均是为了将原有户口迁出,但是根据我国目前户籍管理政策,户籍管辖权是派出所,而非法院,法院亦无权判令强行将户口迁出,由此,购房者的问题很难得到解决。而购房者往往已经支付完毕房款,甚至已经办理完房屋过户手续,该类纠纷愈发增多。在此情况下,法官建议,一方面,买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件,另一方面,提前查询房屋内现有户口情况,购房时将户口作为决定是否买房的因素之一,以对是否购房作出理智的判断。

  庹希全与永清县泉城房地产开发有限责任公司(以下简称“泉城公司”)合作开发合纠纷一案,本案中:双方合作开发上述城中村改造项目,泉城公司负责将开发用地的使用权转让给庹希全,并负责完成拆迁工作,庹希全负责提供相关资金投入,具体组织开发建设。双方前期40亩地拆迁完成后,因为产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷,案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。庹希全不服最高人民法院(2013)民一终字第211号民事判决,向最高人民法院申请再审【案号:(2015)民申字第2号】,最高法院认为:“谁投资,谁拥有”是人们从事社会生产经营活动普遍准则,也是民商事纠纷中判断利益归属的基本原则。本案双方在前期40亩地拆迁完成后,因为产生矛盾而中止合作开发活动形成纠纷,案涉项目的后续开发是泉城公司自己投资单独完成。故不论是在40亩土地建设的项目还是在8亩土地上建成的房屋,其收益应该归属泉城公司。即便庹希全在40亩地履行行为没有违约,该土地建成的房屋产生的收益也不归庹希全所有。本案诉讼要解决的是在双方已经产生纠纷,无法继续合作而泉城公司已经自行建成案涉项目的情况下,返还庹希全支付的费用并根据庹希全合作前期对项目的贡献,合理、适当地补偿其预期利润的损失。但这与庹希全期望的在“其没有违约行为的40亩土地上建成的项目的全部利润”应该归属自己的要求具有本质的区别。因此,本案不存在人民法院的判决“将庹希全不存在违约责任的40亩土地建成商品房后利润的60%分配给泉城公司”“贸然判令庹希全承担60%利润损失”的问题。二审判决在认定庹希全违约的情况下,本着公平原则,仍以该项目所得全部利润中的40%补偿其预期利润的损失,已经最大限度地维护了庹希全的利益。

  刘先生为了女儿能上中关村某重点中学,购买了蒋先生位于该学区内的一套80平米的房屋,价款500万元,双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出,逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款,并将房屋过户至自己名下,但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出,而刘先生亦因户口迟迟未迁入该房屋内耽误了女儿上该重点中学的时间,多次沟通无果之下,刘先生将蒋先生诉至法院,要求蒋先生将户口迁出,并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。蒋先生辩称,自己已经积极配合迁户口,但是新房还没有下来,没法按期将户口迁出,希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为,蒋先生未按照合同约定将户口迁出,明显违反合同约定,理应支付违约金,鉴于双方对于违约金标准明显过高,且蒋先生请求法院酌减,法院最终根据案件具体情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金。

  小刘在京打拼多年,终于攒够了买房的钱,2014年3月,小刘与马女士签订房屋买卖合同,约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后小刘支付了马女士50万元预付款,并将剩余房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户,不料,小刘汇完款项后,马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续,理由是小刘未付清房款。小刘称,剩余的房款是按照马女士的要求汇到张甲的账户的,对此,马女士予以否认,小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户,双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步的审理中。

  4、其他

  中国裁判文书网检索得到的2015年最高人民法院受理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件,共2件。其中1件为申请再审案件,以申请再审人撤回再审申请结案。另1件为当事人不服陕西高院一审判决的上诉案件。

  3、违约金及赔偿责任问题

  (3)关于“行为人盗用单位公章,构成犯罪,单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”相关规定的适用问题

  1、房屋租赁合同纠纷案件中的裁判观点

  (1)合作期间内,一方违反约定未经合作方同意擅自延长借款期限并将已分配合作方的房产设置抵押后,应向合作方承担违约责任

  二、房款问题

  再审申请人博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司(以下简称晶鑫公司)因与被申请人博尔塔拉蒙古自治州博源房地产开发有限公司、康莲、康江文、博尔塔拉蒙古自治州博源拍卖有限公司(以下简称博源拍卖公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决,向最高法院申请再审【案号:(2015)民申字第94号】。本案中,晶鑫公司与康莲以及晶鑫公司、康莲、博元拍卖公司于2010年5月15日签订的协议及补充协议明确约定,晶鑫公司退出与康莲就案涉项目的合资合作开发,双方原《房地产联合开发合同》及《补充协议》解除,康莲退还晶鑫公司全部投资款项。晶鑫公司认为其在合同解除后依据结算清理条款仍享有分配利润的权利。最高法院认为,合资、合作开发合同的基本特点为共同投资、共担风险、共享利润。本案中,解除协议就原合作协议解除的约定清楚,补充协议进一步约定晶鑫公司不再承担案涉项目的开发风险,全部风险由康莲承担。现晶鑫公司已经退出案涉项目,康莲也已退还全部投资款。因此,合作合同解除后,晶鑫公司退出合作项目,不再承担开发风险,其主张分配开发利润,缺乏事实和法律依据。最终裁定:“驳回博尔塔拉蒙古自治州晶鑫房地产开发有限公司的再审申请。”

  (1)租赁物返还之日作为租赁合同解除之日缺乏事实和法律依据

  一、建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

  最高法院【案号:(2014)民一终字第289号】审理认为:本案适用于(2005)9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定,双方当事人对整个拆迁安置补偿并未达成最终的和确定的协议。因此,对于上诉人金澳公司提起的本案诉讼,人民法院不应受理。

  对于在京打拼的大部分人而言,能购买一套属于自己的房屋本应是一件开心的事情,然而,随着越来越多纠纷的发生,很多人没有感受到购房带来的喜悦,反而因为购房使其更为糟心。近日,海淀法院总结几个常见的纠纷案例,以期对购房者带来一些启示。

  第一,魏迎涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽谈期间一直担任新滩村委会主任职务,是该村主要负责人,有权代表该村处理村务。第二,魏迎涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为,不足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用,从已查明事实可知,《协议书》签订时魏迎涛为该村主任,有权通过个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。第三,相关部门是否审批同意案涉项目与魏迎涛能否代表新滩村签合同没有必然联系。若协议因不能得到审批而无法履行,涉及合同解除问题,并不能否认魏迎涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实。协议无效的后果仍应由新滩村委会承担。第四,没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏迎涛盗用新滩村委会名义的情形下,将案涉200万元交付给魏迎涛个人。从当事人自述可知,鑫辉公司自始至终都认为,魏迎涛是以新滩村委会名义与之签订合同,其给付200万元也是为启动项目。在无充分证据证明鑫辉公司对魏迎涛以项目为名进行诈骗知情的情形下,即便魏迎涛收取款项后用于个人目的,也属于新滩村内部事务,与鑫辉公司无关。

  3、许先生诉北京某房地产开发有限公司逾期交房纠纷案;

  合作开发合同解除后,对于合同解除前的利润约定的条款是否视为清理结算条款

  牛庆朋诉新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会、新泰市恒鑫置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第3号】中,最高法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第(一)项规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。适用该条规定的前提是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明。就案涉中牛庆朋并未提供证据证明恒鑫置业公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实;另一方面,从案涉《商品房买卖(预售)合同》的内容来看,合同中并无房屋预售许可证等内容,且该合同对于房屋买卖的规定明显过于简单,亦存在逻辑上的矛盾之处,这对作为大量购买房屋的市场参与者而言,显然与作为市场参与者的购房者所应采取的审慎态度不符。这说明牛庆朋对于该案涉房屋的销售是否取得预售许可是持放任态度的,故在此意义上,即使案涉合同并未取得商品房预售许可,也无法认定恒鑫置业公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的情况。故一、二审法院未支持牛庆朋关于双倍赔偿购房款的诉讼请求,并无不当。

  (2)村委会主要负责人在土地租赁合同中代表村集体签字效力的认定

  双方根据事实情况一致确认:王成系借用邹慧房名义购买前述房产,并以邹慧的名义办理了购买该房产的银行贷款手续(**银行,合同编号:)。邹慧为该房购房合同的显名签约人,王成为该房的实际购买人,该房首付款及截止本协议签订之日的银行还贷均实际由王成支付。

  陈洁颖诉漳州福晟房地产开发有限公司、漳州市毅达房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案【案号:(2014)民申字第2241号】中,涉案房地产原由毅达公司开发,后因资金短缺,将项目中的特定资产等转让给福晟公司,本案中,最高法院认为,《项目转让协议》中毅达公司未转让其与陈洁颖所签《商品房买卖合同》,福晟公司亦明确不受让该合同,该约定属于双方意思自治范围,故涉案《商品房买卖合同》的主体仍为毅达公司和陈洁颖,陈洁颖应当向合同相对人毅达公司主张其权利,无权要求非合同相对方福晟公司履行其与毅达公司《商品房买卖合同》约定的交房或承担返还购房款的义务。一、二审法院判决解除陈洁颖与毅达公司所签涉案《商品房买卖合同》,毅达公司返还陈洁颖购房款及利息,并无不当。

  房屋确权是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理的法定依据。那么房屋确权纠纷如何处理?具体案例如下:

  四、合作开发房地产合同纠纷常见问题裁判意见

  再审申请人海南昌茂润德房地产开发有限公司(以下简称润德公司)、海南昌茂企业(集团)有限公司(以下简称昌茂公司)因与被申请人海口鑫惠宝房地产开发有限公司(以下简称鑫惠宝公司)、海口状园实业有限公司(以下简称状园公司)及一审第三人海口翰星房地产投资有限公司(以下简称翰星公司)合作开发房地产合同纠纷一案,不服海南省高级人民法院民事判决,向最高法院申请再审【案号:(2015)民申字第1026】。本案中,最高法院认为翰星公司在未经鑫惠宝公司、状园公司同意的情况下,擅自将借款延期1年并将已分配给鑫惠宝公司的房产设置抵押,虽不违反法律规定,但违反了2011年5月23日股东会议决议向方正信托公司借款期限为18个月的约定,因此,该行为构成违约。又《合作合同书》约定:“润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设置抵押,否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿”。《补充协议》约定:未经状园公司书面同意,翰星公司不得将翰林西苑项目土地使用权用于抵押。《融资贷款协议》第4条约定:双方同意以本项目整体、翰星公司股权、未出售房产等为项目融资抵押担保,如因此给鑫惠宝公司造成的法律责任(包括但不限于经济损失),由昌茂公司全部承担并全额赔偿鑫惠宝公司的经济损失。上述约定与《合作合同书》中关于润德公司不得将鑫惠宝公司应得房产设定抵押,否则按鑫惠宝公司应得房产面积的双倍赔偿的约定并无冲突。因此翰星公司延长还款期限并导致鑫惠宝公司应得房产设置抵押的违约行为,损害了鑫惠宝公司、状园公司的权益,应按《合作合同书》的约定对鑫惠宝公司、状园公司承担违约责任。

  【法官提示】:

  2.类型分布根据案件审判程序的不同进行分类分析,2015年度最高院审理的涉及房地产纠纷案件中,民事申请再审审查案件占绝大多数,具体情况见表二:

  今年5月下旬,本所律师接到网友孙某的一个咨询电话,称其被某房产公司起诉,他们提出解除合同,收回孙某现在居住的房子。本所律师在电话中初步了解情况后,和孙某约在君茂律师事务所面谈。在君茂律师事务所,律师共同接待了当事人孙某,原来,孙某在1995年购买了某房地产公司的房子,合同规定:签约的时候交房款10万元,余款9万元在1996年10月交纳。孙某交了首期10万元房款,后由于种种原因,未再交付余款9万元。今年5月中旬,孙某突然收到法院传票,房产公司起诉其要求解除预售合同,办理退房退款手续。孙某实在是想不通,希望能够不解除合同,继续履行合同,交付9万元房款,办理房产过户手续。

  三、房屋拆迁安置补偿合同纠纷常见问题裁判意见

  凤凰县国土资源局(以下简称国土局)与湖南德夯电力有限责任公司(以下简称电力公司)建设用地使用权出让合同纠纷【案号:(2014)民一终字第277号】中,对于原审审理程序是否违法,电力公司是在认定合同有效的前提下提起的违约之诉,而原审认定合同无效,并直接判决财产返还和损失赔偿,超出了当事人的诉讼请求。

  孔女士和丈夫李某在婚后通过房改的方式,购买了本单位的房屋,房产证写的是孔女士自己的名字。2015年丈夫李某去世后,孔女士准备将这套房屋出售,没想到遇到了难题。原来,李某两口子有一个女儿,李某的父亲早已去世多年,李某的母亲于2016年去世,李某还有弟弟妹妹六个。孔女士非常疑惑,为什么从自己单位房改购买的房屋,房产证也是自己的,却卖不了呢?

  3违约责任及违约金

  王文为诉白广元、包头市恒泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案【案号:(2015)民申字第623号】中,恒泰公司欠白广元工程款,白广元欠王文为借款,王文为将对恒泰的债权转让给白广元,后恒泰用房屋偿还了王文为的欠款,双方签订《商品房买卖合同》。该案中恒泰公司以其尚未同白广元结算为由,主张上述《商品房买卖合同》不发生效力。最高法院认为,该纠纷属于商品房买卖合同纠纷,而非建设工程施工合同纠纷。同时《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且恒泰公司为王文为出具的购房款收据上均加盖了恒泰公司有效印章,故应认定合法有效。

  (3)合作双方中止合作关系,其中一方继续单独完成开发项目,该项目产生的收益归其所有。但应返还另一方为该项目支付的费用并根据其合作前期对项目的贡献,合理、适当地补偿其预期利润的损失

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