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物权纠纷房产 最高法发布《物权法》司法解释 动产转让合同诉请确认物权

2018年01月06日 来源:物权纠纷房产 大字体小字体

  一、认定可依据不动产转让合同诉请确认物权归属的案例(案例1-案例2)

  一、除法律另有规定或合同另有约定外,动产物权自交付时转移,故动产受让人可以依据转让合同及其已占有动产的事实诉请确认其享有动产物权。

  (二)关于预告登记的效力

  《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常常见,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处,如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。对此,《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准,即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么,以及在诉讼中由谁承担举证责任;第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定;这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定,共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”,指出应严循立法目的与价值取向,立足个别交易的具体情况,深刻体察社会一般交易认知感受,准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外,《解释》还基于增进司法裁判的社会认同,简化裁判理据的目的,立足于法律不保护非法交易的价值理念,对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

  第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  《中华人民共和国合同法》

  阅读提示

  第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

  法释〔2016〕5号

  (六)关于善意取得制度的适用

  法院不宜直接依据不动产转让合同确认物权归受让人所有

  败诉教训、经验总结

  据最高人民法院官网消息,最高法23日发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释》),3月1日正式实施。

  《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度,但该条表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题,这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异,严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的,对按份共有人优先购买权制度进行了细化,通过第九条至第十四条共计六个条文,分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构,使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

  物权法是规范民事财产关系的基本法律,在法律体系中起着基础性作用,是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)自2007年10月1日起施行以来,对于维护国家基本经济制度,维护市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,都发挥着举足轻重的作用。党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出,要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯,实现公民权利保障法治化;健全以公平为核心原则的产权保护制度,加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权本身是一个经济学概念,法律上与其大致对应的概念是财产权,而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。正所谓“有恒产者有恒心”,物权作为最为基础和重要的财产权,是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利,也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。因此,通过适用法律,把法律和政策的精神加以贯彻和展开,依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权,从而为人民群众安定、幸福的生活,为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障,人民法院责无旁贷。

  2016年2月22日颁布、并将于2016年3月1日正式实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释一》),牵动所有老百姓切身利益。学之以明智,那么这部司法解释到底对不动产登记实务有什么可能的影响呢?

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,现予公布,自2016年3月1日起施行。

  一、《解释》制定的背景

  最高人民法院

  (三)关于特殊动产转让中的“善意第三人”

  第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

  案例1:叶红梅与齐佳佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[随州市中级人民法院(2016)鄂13民终220号]认为,“关于诉争房屋物权归属问题。本院经审理认为,叶红梅作为房屋买卖合同的买受人,有权要求法院依照买卖合同确定其对诉争房屋享有物权,叶红梅买受房屋在先,齐佳佳继承、受赠房屋在后,且叶红梅支付约定的购房款后实际占有使用房屋多年,而齐海东、张丰菊、齐佳佳均未对其提出诉讼,合同的主要义务已履行完毕,故原审法院确定诉争房屋的物权归叶红梅所有,符合案件事实和法律规定,并无不当。”

  2016年2月22日

  在物权确权纠纷案件中,根据物权变动的基本原则,对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求,人民法院不宜直接判决确认其权属,而应当判决他人向权利人办理登记过户。

  相关文件:

  (五)关于按份共有人优先购买权的司法保护

  近日发生了诸多房产纠纷事件,这些房产纠纷事件中,或者是大家庭内部纠纷,或者是购房者和中介产生的合同纠纷等等。3月1日国家就要开始施行的《物权法》的新司法。

  近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百姓的日常生活,据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向,遵循特殊动产物权变动的物权法规则,通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

  裁判要旨

  最高人民法院民一庭庭长程新文通报《解释》的有关情况:

  《物权法》第二十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

  二、2008年,羽田制造所独资设立大连羽田公司,取得《企业法人营业执照》。羽田制造所和龙王塘办事处分别向大连羽田公司发出函件,确认由大连羽田公司继续履行《转让合同》B,并享有相应的权利义务。

  第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

  实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记,就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的,应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。

  第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

  根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,一直是司法实践中争论不休的难题。我们认为,基于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。基于此,《解释》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

  大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案,[最高人民法院(2011)民提字第29号],载于《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)。

  (一)关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

  根据《物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,开发公司将房屋卖给赵某,赵某将房屋转让给娄某,虽都已交付,但均未进行房地产过户登记,并未发生物权转让的效力,开发公司和橡塑公司仍为该房屋法律上的所有权人。这也是在橡塑公司破产还债时,法院将吉鹏小区纳入破产财产进行拍卖的原因。拍卖之后,房屋的所有权归建筑公司所有,之后宋某与建筑公司签订商品房买卖协议,并于签订协议当日交付使用,但由于未进行所有权变更登记,所以宋某此时并非所有权人。宋某通过起诉获得法院判决,并于2012年申请办理了房产证,此时,宋某完成了房地产转让的登记手续,成为了该房屋的真正所有权人。而娄某一直使用、出租房屋的行为并不影响宋某的所有权人地位,这是对他人所有财产的非法占用,宋某有权行使所有权返还请求权,要求娄某交出房屋。

  《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,这不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。针对这一情况,《解释》从两个方面作出规定:一是在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

  第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

  (四)关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

  针对这一情况,《解释》从两个方面作出规定:一是在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

  二、《解释》的主要内容

  《解释》共22个条文,重点内容包括以下六个方面:

  第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

  前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

  第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

  为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      最高法院民一庭庭长程新文表示,实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记,就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的,应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。“这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。”

  23.审理土地补偿费分配纠纷时,要在现行法律规定框架内,综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素,慎重认定其权利主体资格的丧失,注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

  第一条 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

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