茉莉网
当前位置:首页»雪山千古冷

债券主体评级和债项 华夏幸福主体与相关债项2017年度跟踪评级报告(面向合格投资者公开发行公司债券)

2018年01月03日 来源:债券主体评级和债项 大字体小字体

  见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。

  新城土地整理投资51.659.6030.097.8526.329.79

  综合毛利率33.0334.5235.77

  产行业的有效投资。从长期来看,我国经济仍具有保持中高速增长的

  2016年,我国经济整体表现为稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧,

  资本合作示范项目》名单;公司经营区域仍以京津冀地区为主并扩张

  1.2个百分点;同期,我国商品房销售面积从0.3亿平方米上升至15.7

  怀来107,2331,428,774

  售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2

  雄县人民政府签署了《整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的

  一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间,除因本次评级事项构成的委托关

  新增签约投资额42.70亿元

  嘉善556,000480,910

  三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断,评级意

  现国内生产总值744,127亿元,同比增长6.7%,增速同比下降0.2个

  力。

  22.5%;商品房销售额117,627.0亿元,同比增长34.8%;商品房销售

  作为投资的重要组成部分,稳定房地产投资成为对冲宏观经济下

  表5截至2016年末公司主要园区业务布局(单位:平方公里、年)

  邢台市、河北省邯郸市丛台区、江门高新技术产业开发区及江海区、

  签约入园企业和投资金额均增长较快,2016年,公司投资运营的园区

  冀的整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展

  香河香河园区业、高新企业电子商务、新新增签约投资额亿元

  而瑞研究中心发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》,公司2016

  大公报SD【2017】118号

  表82014~2016年公司园区业务主要运营数据(单位:个、亿元)

  智慧物联应用、智慧高端制新增签约入园企业11家

  二线城市调控政策的进一步实施,商品房销售增速将有所放缓。

  能源设备143.90

  土地整理投资业务仍是园区开发的重要组成部分,随着公司园区

  表32014~2016年公司营业收入和毛利润及毛利率构成情况(单位:亿元、%)

  产业新城建设业务是公司为特定县域提供的综合开发业务,通过

  范围向市场补充流动性,改善社会融资结构,同时颁布促进互联网金

  与此同时,随着公司与工信部、航天科工、清华大学、京东及国

  园区,其中包括雄县产业新城和保定白洋淀科技城,公司于2015年与

  地产市场发展的长效机制,推进市场配置与政府保障相结合的住房制

  综合服务2.271.281.451.100.100.10

  时间政策主要内容

  市调控政策影响,全国商品房价格增速环比有所回落,一、二线城市

  其他-1.46-51.0824.30

  3.79个百分点。

  基本公共服务均等化水平稳步提高。在规划中指出,京津冀的整体定

  业务类型委托内容结算方式

  永清184,0001,325,783

  发达经济体政府债务负担有所好转,但新兴市场经济体和发展中经济

  着力点的集中体现。2016年,央行在继续稳健货币政策的基础上,加

  合作协议》及《关于整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合

  简称(亿元)(年)级结果级结果强,收入和利润规模大幅提升等有利因素;同时反映了

  四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供,大公对该部分资料的真实性、准

  “十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进,我国经济仍具有保

  10%~15%

  综合服务4.070.763.841.000.720.27

  亿平方米,年均增长率为17.2%。根据政府的发展规划,我国城镇化率

  嘉善园区12.0018安徽省和县155.0050

  化和去行政化理念,坚持分类指导,因地施策,稳定住房消费,促进

  场经济体总体增长率下滑趋势难以得到有效遏制;在金融市场方面,

  税收政策调整将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销

  业务仍是公司收入和利润的主要来源,占公司收入与毛利润的比重分别为82.24%和96.73%。项目2016年2015年2014年产业产业发展服务109.7220.3963.4316.5535.6813.27建设基础设施建设7.471.390.380.1014.325.33城市地产开发86.8716.1476.6119.9927.3010.15其他8.721.624.761.244.811.79毛利润177.75100.00132.31100.0096.16100.00园区住宅配套54.9730.9261.8546.7445.0546.85

  2015.0320%;拥有1套住房并已结清相应购房贷款的,再次申请住房公

  经济体系中处于先导性、基础性地位,但部分城市房价上涨过快、住

  2016年,为进一步扩大招商能力,公司分别与奥地利奥钢联集团、

  司土地整理业务将保持较大的规模。2016年,公司土地整理投资收入

  一定的股权回购压力等不利因素。

  沈阳苏家屯园区34.8530河北丛台区新城30.9030

  房地产市场平稳健康发展。

  持,但目前房地产企业仍以去库存为主要目标,同时伴随不同城市的

  因此,本轮房地产市场的回暖主要源自于一、二线城市的拉动,

  截至2017年4月8日,公司控股股东华夏控股直接持有公司股票

  武汉市新洲区、河南省长葛市、浙江省湖州市南浔区、南京市江宁区

  平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10

  阔的发展空间。

  区域园区产业定位2016年招商引资情况

  美国总统,其团队所主张的医疗、贸易、金融、外交等方面政策,预

  紧缩调控政策出台,预计未来房地产行业投资增速将出现下滑。

  保持稳中有进的态势,产业结构更趋优化。

  昌黎园区10.00-河北任丘南部45.8030

  本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示:

  的股权,同时王文学分别持有东方银联和廊坊幸福80.00%和100%的股

  务周期较长等特征,对企业综合实力要求较高

  合经济实力及产业结构的持续优化为区域内企业发展奠定了良好基

  大厂大厂新兴产业示范区联网、智能装备、新型节能、新增签约投资额亿元

  资产负债率(%)83.9584.7884.8084.74·2016年,公司经营区域仍以京津冀地区为主并扩张至

  仍处于历史较低水平。投资方面,2016年,土地成交款为9,129亿元,

  国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”,天津的定

  潜力。

  根据触发指标数量,将房地产企业划分为正常类(触发一项)、关注类

  2016年2月,《十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》(以

  部件、生产型服务业202.30

  项目2016年2015年2014年

  总体而言,2016年以来,在房地产调控政策的陆续推出,以及宽

  于临界点之上。总的来看,2016年以来,国民经济增速有所回落,但

  由地方政府委托公司对园区进行土地整理投资、基础设施建设、产业

  图12013年2月至2016年12月我国房地产市场销售及价格变化情况(单位:%)

  2015年4月30日召开的中共中央政治局会议审议通过了《京津冀

  产库存。从政策基调来看,以去库存为主旋律,维稳倾向明显。受房地产市场销量及价格不断攀升、土拍市场过热影响,2016年9月至10月初,全国二十余城市先后发布新一轮楼市调控政策,多地重启限购

  收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地

  入和毛利润比重较小。

  分别位于印度哈里亚纳邦、印度马哈拉施特拉邦、越南(包括东西贡

  永清园区18.0020湖州南浔区新城49.9035

  全国产业地产企业TOP30排行榜》,公司2016年排名第1位;根据克

  2016年城市地产开发业务2收入和毛利润均同比增加,2016城市地

  数止跌回稳。随着交易量的提升和价格企稳,国房景气指数2015年7

  霸州园区124.0050秦皇岛北戴河新区35.26-

  区,但对于规范申报、符合标准的开发区仍然给予政策支持,包括给

  为不低于30%。

  2016年,国内完成商品房销售面积15.7亿平方米,同比增长

  拟与华为技术有限公司签署战略合作协议。城市运营上,公司完善所

  产业园区开发具有产业聚集效用和规模效用,能够促进产业结构

  府将协力进行委托区域内土地流转、征收、科研、环评、立项、申报、

  议》”)及《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议结算资金

  建设基础设施建设1.020.580.150.125.535.75

  任丘—272,136

  经营性净现金流利2.141.602.081.91公司独特的地产经营模式,公司在受托园区拿地方式

  2017年4月1日,中共中央、国务院印发《中共中央国务院关于设立河北雄安新区的通知》(以下简称“通知”),决定设立河北雄安新区。通知中指出,雄安新区规划范围涉及河北省雄县(占地面积524平方公里)、容城县(占地面积314平方公里)、安新县占地面积(724平方公里)3县及周围部分区域,地处北京、天津、保定腹地,区位优势明显。雄安新区规划建设以特定区为起步先行开发,起步面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2,000平方公里。规划建设雄安新区共突出七个方面的重点任务:一是建设绿色智慧新城,建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。二是打造优美生态环境,构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。三是发展高端高新产业,积极吸纳和集聚创新要素资源,培育新动能。四是提供优质公共服务,建设优质公共设施,创建城市管理新样板。五是构建快捷高效交通网,打造绿色交通体系。六是推进体制机制改革,

  欧、日等发达经济体总需求不足和长期增长率不高现象并存,新兴市

  比调整普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,

  产业规划、城市规划及投资服务等费用,成本较低;2016年土地整理

  法国佛吉亚汽车零部件中国有限公司、京东方科技集团股份有限公司、

  表62016年公司土地整理情况(单位:平方米)

  图22013年1月至2016年12月我国70个大中城市新建住宅价格指数环比情况(单位:%)

  得到贯彻,宽松货币政策在需求和供给两个方面对房地产市场形成较

  20.60%,同比下降9.86个百分点,主要为结转收入的园区住宅地产项

  无锡无锡园区造、智慧物流服务业、智能

  京津冀城市圈由首都经济圈的概念发展而来,包括北京、天津市以及河北省的保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡水、邢台、邯郸、石家庄共11个地级市。土地面积21.8万平方公里,2016年地区生产总值约为7.5万亿元,占全国GDP的10%。其中,北京、天津、河北分别为2.3万亿元、1.7万亿元和2.9万亿元,分别同比增长6.7%、9.0%和6.8%,与2015年相比,河北增速持平,北京、天津分别回落0.2和0.3个百分点,走势平稳。2016年,京津冀三地产业结构继续优化,农业、工业、服务业产业构成由2015年5.5:38.4:56.1调整为5.2:37.3:57.5。其中北京第三产业比重突破80%,达到80.3%,比上年提高0.6个百分点;天津、河北第三产业比重分别为54.0%和41.7%,分别提高1.8个和1.5个百分点,较强的综

  积约为181.2平方公里;公司于2014年与保定市人民政府签署了《关

  一是评级业务的发展与经济环境和资本市场的发展状况息息相关。

  廊坊空港新区-426,935

  物业管理服务2.840.531.160.301.630.61

  正确解读主体评级结果

  长三角等区域及“一带一路”热点区域,实现运营模式的跨区域复制

  总负债(%)和签约投资额增长较快;

  融、电子商务、小微企业发展的优惠政策,不断改善企业经营所面临

  跟踪评级结果:AAA评级展望:稳定华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”

  信贷企业信用评级即是主体信用评级的一种,也是目前我国针对一般企业的最主要的信用评级种类,评级对象为银行借款企业。信贷企业信用评级与债券信用评级的不同概念决定了他们的服务对象是不同的,信贷企业信用评级面向的是商业银行或相关监管机构,而债券信用评级面向的是债券投资者。虽然两者面向的投资者不同,但它们所发挥的功能和作用在本质上是一样的,都是为了减少评级对象和投资者之间的信息不对称问题,促进资源的有效配置,增强市场运作效率。

  土地进入土地储备中心;在区域基础设施及公用设施建设的同时,由

  将在2020年达到60%,2030年达到70%。城镇化水平的持续推进和质

  亿元,毛利率同比下降0.97个百分点。

  装备、健康医疗器械新增签约投资额43.30亿

  在此时期,政府开始加强对房地产市场的宏观调控,包括加快建立房

  津冀协同发展是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制创

  10个,正处于建设起步的园区为13个,其余为正处于规划定位阶段的

  园区住宅配套20.6030.4628.50

  跟踪评级报告

  河南长葛新城75.5840河北雄县区域181.2050

  权,因此公司实际控制人仍为王文学。

  东方银联投资管理有限公司(以下简称“东方银联”)和廊坊幸福基业

  廊坊广阳290,668126

  压力,同时加大了诸多国家货币汇率的贬值压力。整体而言,世界经

  2016年3月,政府工作报告提出完善支持居民住房合理消费的税

  已建立了从城市发展定位与空间规划、城市建设、招商引资到城市运

  比增加4.36亿元和3.08个百分点;其余业务主要为配套业务,占收

  库存压力;2016年9~10月初,受全国二十余城市先后发布新一轮楼

  香河园区79.0030合计--

  的货币金融环境,促进经济科学发展和可持续发展。2017年3月,两

  津冀地区的基础设施、房地产及生态环保等领域的诸多企业带来更广

  客服电话:4008-84-4008规模较大,仍存在一定资金支出压力;

  内生产总值180,683亿元,同比增长6.9%,增速同比上升0.2个百分

  2016.02套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整

  品房销售规模和全国一手房价格指数企稳回升;但受近期各地出台紧

  动性价格及社会融资成本。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资

  松的货币政策支持下,国内房地产市场销售和价格方面已实现企稳回

  固安146,0731,153,316

  高,成为全球金融市场中新的风险点。2016年11月9日,特朗普当选

  布;如引用、刊发,须注明出处,且不得歪曲和篡改。

  毛利率(%)62.3933.0334.5235.77式的跨区域复制;

  发展空间;在宏观经济增速下滑背景下,国内房地产行业繁荣期结束,

  涿州312,015900,000

  截至2016年末,公司已签订30余个园区委托开发协议或合作协议受

  成房地产开发投资95,979.0亿元,同比增长1.0%,增速同比下滑9.3

  明显,2016年,公司两个PPP产业新城项目入选《第三批政府和社会

  永清永清园区高端制造产业新增签约入园企业6家;

  债券额度年限跟踪评上次评性,实现运营模式的跨区域复制,产业园区招商能力很

  深圳市富士康集团有限公司等世界500强及行业龙头企业招商签约。

  区间,产业结构更趋优化;短期内我国经济下行压力仍较大,但随着

  舒城103,565109,853

  技术、文旅健康新增签约投资额56.10亿元

  托开发区域超3,000平方公里。根据克而瑞研究中心发布的《2016年

  行政区划内约定区域的整体开发各事项与公司进行合作,委托区域面

  产业产业发展服务95.7595.0196.89

  区域房地产市场分化更为显著;一、二线城市市场逐步向好,而三线

  总资产2,8042,4991,6861,140为AAA,评级展望维持稳定。

  主体评级+增信才是债项评级,所以债项评级本身都等于或高于主体评级第一个问题,如果有被设定担保资产,在破产时相应有担保的债项将以担保物实际处置价值为限优先偿还,而普通无担保债务并不能用这些担保物处置优先偿还,只有在担保物处置偿还有担保债项后还有剩余部分的情况下才能用来偿还普通债务,所以不能认为是以发行人全部资产设定了担保。

  负责在委托区域组织有资质的服务单位,承担物上一年度园区综合服务费

  2016年,公司新增11个园区进行产业新城的开发建设,分别位于

  系外,不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。

  年,产业发展服务收入和毛利润分别为109.72亿元和105.06亿元,

  债券审核新政,调整了发债准入门槛和进行分类管理,在确定资质良

  施管理。自2003年开始,国务院有关部门开始清理整顿全国各类开发

  面临一定政策变动风险及合同履约期限较长所带来的重大不确定性风

  债务资本比率(%)64.9765.5066.1765.76长三角等地区及“一带一路”热点区域,实现运营模

  主要财务数据和指标(人民币亿元)综合分析,大公将公司“15华夏05”、“16华夏债”、

  宏观调控政策将持续推动房地产行业结构性调整

  固安工业园区50南京溧水园区28.9020

  总体而言,目前房地产行业调控压力依然较大,调控方向将从行

  发行资格,发债政策的收紧将对企业综合资质提出更高要求。

  三线城市新建商品住宅存销比分别为7.2个月、8.6个月和12.4个月,

  较2015年回升5.9个百分点。

  购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%

  根据大公承做的华夏幸福存续债券信用评级的跟踪评级安排,大

  年,政府工作报告提出分类调控思路,政策导向更具市场化与针对性;

  公司主要从事产业新城开发建设和城市地产开发业务。产业新城

  担土地征转过程中的土地整理投资成本整理收益按土地整理投资

  主体与相关债项2017年度跟踪评级报告

  产的开发建设。

  经营性净现金流-24.1577.6374.50-49.54选《第三批政府和社会资本合作示范项目》名单;

  京买房。

  遵循区域的城市开发规划和产业政策,为区域提供整体规划、城市基

  公司在招商方面经验丰富,拥有专业招商团队和高效运作模式,

  世界经济总体上仍处在危机后的深度调整之中,呈现出一种低增长、

  点。分产业看,第一产业增加值8,654亿元,比上年增长3.0%;第二

  能集团等建立合作关系,公司产业服务能力不断提升,对于企业的吸

  房供求结构性失衡等问题日益凸显,宏观调控政策将持续推动房地产

  根据易居研究院发布数据,2016年12月,35个城市中,一、二、

  安徽省六安市舒城县、南京市溧水区、河南省焦作市武陟县、河北省

  低物价、低利率、不平衡,且振荡加剧的特点。在宏观经济方面,美、

  表1本次跟踪债券概况及募集资金使用情况

  了客观、真实、公正的原则。

  体政府债务负担未见改观,此外,全球非金融企业债务水平进一步升

  推进,国内房地产行业的市场化速度逐步加快。城镇化进程推进了人

  “3.30”新政积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。拥有1

  度等。2010~2013年,房地产调控政策更趋于严厉,“国十一条”、“国

  营的开发运营管理体系,旗下的综合性园区主要集中在环北京地区。

  新增签约入园企业为436家,同比增加263家,新增签约投资额为

  物业管理服务14.1014.94-26.62

  量的提升,将为房地产行业提供巨大的发展空间。

  16华夏债15亿元2016.01.20~5亿偿还金融机构借款,其已按募集资金要求使用

  城区和同奈省)及埃及新行政首都,并与印度尼西亚共和国知名企业

  于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建

  础设施建设、产业发展等服务。公司通过与政府签订委托开发协议,

  无锡园区3.5215四川省眉山市100.0030

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人

  让方案(草案),以及协助地方政府组织土地出让工作。公司与地方政

  1,122.40亿元,同比增加585.70亿元,随着公司产业服务陆续进入结

  2017年经济工作的一大重点。

  分别同比大幅增长72.98%和74.32%,毛利率处于较高水平,仍保持在

  2016年,随着园区拓展规模的快速增长,公司收入和利润继续增

  升,宽松货币政策在需求和供给两个方面对房地产市场形成较强的支

  产业发展服务

  2016年10月,财政部联合教育部、科技部等19个部委共同发布《关

  上一年度土地整理费(含

  表72016年公司招商引资情况

  收入相应增加所致,但由于足球俱乐部运营成本较高的原因,毛利润

  为51.65亿元,同比增长71.65%。

  险。

  表4公司产业新城发展模式解析

  缩调控政策的影响,行业投资增速将出现下滑

  规划方案获得批准后,逐年制定开发计划,根据政府认可的开发计划

  发债主体

  济增速下滑及调控政策的持续,房地产市场景气度明显下降,库存问

  战略规划能力、投资建设能力和较强的招商能力,2016年,公司受托园区仍发展良好,签约入园企业和投资金额增长较快

  强对供给侧结构性改革中的总需求管理,为结构性改革营造中性适度

  二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证所出具本报告遵循

  廊坊安次—502,000

  新增签约投资金额1,122.40536.70502.00

  2016年以来,公司经营区域以京津冀地区为主并持续拓展长三角等区

  表22015年以来全国性房地产政策

  3公司产业发展服务收入主要集中在一季度结转,因此公司一季度毛利率较高。

  95%以上,主要是产业发展服务成本仅为招商引资所发生的产业定位、

  资意愿亦有所恢复。在经历短期探底之后,温和回升。

  具的本信用评级报告(以下简称“本报告”),兹声明如下:

  带动北方腹地发展的需要。2015年8月23日,《京津冀协同发展规划

  百分点。根据国家统计局初步核算数据,2017年一季度,我国实现国

  土地整理投资组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地整理费包括土地整理成

  成本的10%~15%

  纲要》正式发布,京津冀协同发展领导小组办公室负责人介绍,京津

  新拓展园区1195

  个百分点。国内房地产行业长期繁荣期结束,开始步入调整期。2016

  易有限公司出资40万元,后经多次股权转让和增资,公司于2007年

  以及持续的流动性宽松的环境下,房地产企业在一、二线的拿地和投

  总资产报酬率(%)1.043.904.234.55·受益于公司“园区+地产”的协同效应,2016年公司签

  幅度较大,但由于房地产库存基数大,三线城市仍面临较大的库存压

  怀来工业区133.2950保定白洋淀科技城300.0050

  超3,000平方公里,超过30个园区,其中较为成熟正在运营的园区为

  产业17.7个百分点,产业结构更趋优化。经济景气度方面,2017年3

  建议稿提出了创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,这五大发

  动地方经济发展,促进地方产业结构升级,加快地方城市化建设,解决地方就业等。区域开发是区域发展的捷径,能够帮助地方政府促进区域经济发展与区域建设,因此区域开发通常能够得到地方政府的支持,地方政府为开发区提供各种优惠政策和便利措施。2016年中央政府和各地方政府均加大了采用PPP模式进行公共基础设施领域开发的推进力度,同时政府也把PPP模式作为促进经济增长、拉动民间投资的重要政策工作。2017年1月,国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(以下简称“《意见》”),对推广PPP模式意义重大,不仅有利于提高公共服务的供给质量、效率,保障和改善民生,有利于打破行业准入限制,激发经济活力和创造力,还有利于政企分开、政事分开,加快政府职能转变,更有利于完善财政投入和管理方式,提高财政资金的使用效益。总体来看,产业园区开发对于促进地方政府区域经济发展与区域建设具有积极作用,在政策、经济发展需要的持续推动下,国内园区开发将快速发展。

  18.22亿股,占公司总股本的61.67%,其中质押股票合计10.10亿股,

  化的权利。

  行压力的有力手段,房地产调控政策思路也因此出现重大调整。2014

  础。

  在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、包括建设成本和建设收益

  区”。环京津地区城市全面深化与京津对接,大力发展战略性新兴产

  公司土地整理业务作为园区开发的重要组成部分,毛利率整体相

  其中:固安产业新城202.30127.60212.20

  对稳定。2016年,公司一级土地整理面积为374.54万平方米;一级土

  进行逐片开发,建成的基础设施及公用设施项目由政府回购,平整的

  (触发两项)及风险类(触发三项及以上),正常类、关注类企业可正

  业、现代服务业和现代农业,构建京津冀协同发展核心区域。到2030

  城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力,为房地产行业提供

  和毛利率仍为负值。

  16华夏债157AAAAA+

  霸州-1,704,161

  表52015年企业债券的利差分析统计情况表阴影

  长远来看,房地产行业仍将是国民经济的支柱产业,在整个国民

  2016年以来我国经济增速有所回落,但主要经济指标仍处于合理

  无忧式管家服务”,协助企业快速实现生产运营域内入区项目当年新增落

  企业为开发区域进行招商引资,并为投资企业提供落地及经营期间的

  十条”、“国五条”、“国八条”等政策相继出台。2014年,随着宏观经

  示范和样板的需要,是实现京津冀优势互补、促进渤海经济区发展、

  营业收入78.08538.21383.35268.86·公司产业新城建设业务具有很强的区域专营性,园区

  长,但毛利率略有下降。预计未来1~2年,随着项目的逐步结转,公

  策,另一方面部分压力较大的城市仍继续出台上调公积金贷款额度,

  2017年3月16日再次将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.75%

  2023.01.20他补充公司流动资金

  多个孵化器,公司下属企业苏州火炬创新创业孵化管理有限公司旗下

  2022.10.22其他补充公司流动资金

  增速下滑显著。

  其他-1.27-0.71-2.43-1.841.171.22

  产业增加值70,005亿元,比上年增长6.4%;第三产业增加值102,024

  析,并结合公司外部经营环境变化等因素,得出跟踪评级结论。

  毛利润为48.69亿元,同比增长48.71%;毛利率为62.39%3,同比下降

  昌黎401,205154,533

  大厂新兴产业示范区50河北涿鹿园区247.0050

  全球经济的不可预见性和波动性。继2016年12月14日后,美联储于

  年,首都核心功能更加优化,京津冀区域一体化格局基本形成,为京

  面积和销售额增幅较大。

  产业发展服务商引资项目的洽谈,以及对入园企业提供“全程务费用的总额按照委托区

  投资公司(以下简称“廊坊幸福”)分别对华夏控股持有55.00%和26.50%

  予开发区及开发区企业的各类优惠政策。基于开发区所能发挥的产业

  建设基础设施建设13.7140.7938.62

  基本形成;生态环境质量明显改善,生产方式和生活方式绿色,低碳

  适度,适度预调微调。2015年内多次降息、降准,有效压低了短期流

  开发区域内生活、商业、教育、医疗等相关配套,固安区幸福学校(北

  怀来怀来园区航天航空、人工智能、信息新增签约入园企业8家

  大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利

  综合服务55.8037.8713.73

  口结构的转换,房地产的消费性需求、生产性需求和投资需求快速增

  的获取工作,并将一般不少于50%的获取指标用地用于进行园区配套地

  的融资难问题。2015年11月3日,国家发布“十三五”规划建议稿,

  省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产

  文安364,668—

  阶段性成效,首都“大城市病”问题得到缓解,区域一体化交通网络

  月起波动回升,由2015年6月的92.6增至2016年12月的94.1,但

  大公信用评级报告声明

  会于北京召开,会议要求贯彻稳中求进工作总基调,坚持以推进供给

  模式获得广泛的国际影响力。

  营业收入538.21100.00383.35100.00268.86100.00

  2016年其他业务收入为8.72亿元,同比增加3.96亿元,毛利润

  经营性净现金流/-1.084.386.22-6.17·公司具有很强的园区招商能力,2016年入园企业数量

  沈阳苏家屯苏家屯园区汽车及智能装备新增签约企业10家

  华夏幸福基业股份有限公司

  发面积期限发面积期限

  区域一级土地整理面积一级土地整理房屋规划面积

  总的来看,我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段,国内经

  产业交替时期,以“互联网+”为代表的新型产业是大势所趋,新型产

  沈阳—483,143

  廊坊开发区416,663243,712

  房地产企业以去库存为主要经营目标,开发新项目意愿普遍不强,商

  2021.03.03

  Email:[email protected]能面临一定的股权回购压力。

  对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最

  环比均有所下降,三类城市的去化速度均有提高,其中三线城市下滑

  大厂771,959676,177

  评级小组负责人:王晶晶·房地产行业是我国重要的支柱与民生产业,近期受部

  在货币政策方面,2016年9月,上海证券交易所实施房地产公司

  拓展数量的增长,未来公司土地整理投资业务将保持较大规模

  界银行于2016年6月将2017年世界经济增长预期由3.1%下调至2.4%。

  产业园区开发一般采取的运营模式是政府将某一区域的整体开发

  新的需要,是探索完善城市群布局和形态、为优化开发区域发展提供

  2005~2013年为房地产市场持续快速发展阶段,房价上涨过快、

  ●产业新城建设业务

  同城市因城施策,全国多个城市出台限购限贷等紧缩调控政策;公司

  文安园区24.2030河北邢台市新城120.0030

  示美国战略收缩力度将加大,继英国脱欧之后,美国大选结果将增加

  公司成立于1998年,前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司,初

  2016年4月以来,一方面一线及热点二线城市因城施策,出台收紧政

  智能机器人、通用航空产新增签约入园企业44家

  霸州霸州区域电子信息、现代食品、高端新增签约入园企业9家;

  同比增长19.8%,新开工面积同比增长8.1%,房地产开发投资同比增

  亿元大关,位居全省第5名。2016年,固安县地区生产总值预计完成205亿元,同比增长9%;财政收入完成80亿元,同比增长44.6%。公司收入和利润来源仍主要来自于产业新城建设业务;2016年,随着业务规模的扩大,营业收入和毛利润均大幅增长公司仍主要从事产业新城建设和城市地产开发业务,其中产业新城建设包含土地整理投资、基础设施建设、产业发展服务、物业管理服务以及园区住宅配套等。随着业务规模的扩大,公司收入和毛利润规模增长较快,2016年公司实现营业收入538.21亿元,同比大幅增长40.40%,产业新城建设

  来源专项补充协议》。委托区域面积约为300平方公里。受近期雄安新

  3%降至1%(90平米以下),由3%降至2%(90平米以上)。

  水平上升;人民生活水平和质量普遍提高,城乡居民收入较快增长,

  长期服务;在开发区域内,企业还可能负责开发区域的物业及公用设

  其中:固安产业新城1303739

  新城土地整理投资15.9112.8314.34

  民众住房难、市场投机等问题愈加突出,行业“过热”迹象逐步显现。

  整体改制为股份制公司,2011年完成借壳上市(证券代码:600340.SH)。

  城市地产开发8.159.1223.46

  地投资额的45%计算

  经营与竞争1

  限贷,主要涵盖如下三类:一是仅对非本市户籍购房者的购房数量进行限制,如杭州、武汉和天津;二是加大购房首付款的比例,如北京和天津等;三是对限购房屋的面积有所限定,例如郑州市限购180平方米以内的住房,厦门市限购144平方米以下的住房。此轮调控具有限购范围大、首付比例大幅提升、购房者门槛显著提高的特点。随着热点城市调控政策的加大和购房意愿的下降,预计未来房地产行业投资及销售热度将有所回落。

  建议。

  2016年,受前期政策的转变有效地促进了房地产市场的回暖,商

  下简称“规划”)提出,到2020年,京津冀地区的整体实力将进一步

  合计3,745,38211,157,712

  算期,其收入规模将进一步提升。

  园区住宅配套266.8849.59203.0752.97158.0758.79

  公司根据委托开发协议或者合作协议,协助地方政府拟定土地出

  产业发展服务仍是公司园区开发建设业务的重要组成部分,公司主要依托园区经济发展定位,结合自有资源和渠道,寻找同类企业进行入园谈判,最终实现企业入园落地投资。

  丰台区域0.14-江门、江海新城24.8030

  京八中固安分校)2016年末累计在校生1,000多人;示范区一小(东

  违约风险暴露(ExposureatDefault,EAD)是指债务人违约时的预期表内表外项目暴露总和。如果客户已经违约,则违约风险暴露为其违约时的债务账面价值;如果客户尚未违约,则违约风险暴露对于表内项目为债务账面价值,对于表外项目则为已提取金额+信用转换系数x已承诺未提取金额。

  位是“以首都为核心的城市群、区域整体协同发展改革区、全国创新

  对委托区域内工业园区进行宣传、推广、进行招公司应收当年产业发展服

  题凸显。地方政府控制土地推出节奏,新入市土地大幅下降;同时,

  项目2017.3201620152014“16华夏02”信用等级调整为AAA,主体信用等级调整

  债券审核新政的收紧将对房地产企业综合资质提出更高要求

  价格方面,随着行情的逐步好转,房地产企业一手房价格288指

  评级小组成员:马映雪于泓珺分城市调控政策的影响,行业面临结构性调整压力;

  15华夏05407AAAAA+公司未来园区投资规模仍较大,存在一定资金支出压力,

  产利好政策对三线及以下城市刺激有效性一般,区域仍面临较大的去

  年,全国房地产开发投资额为102,581.0亿元,同比增长6.9%,增速

  固安新兴产业示范区151.0450北京房山张坊园区119.0030

  项目项目的总投资额的10%~

  地征转补偿以及形成建设用地的相关工作,并承本和土地整理收益,土地

  审批、批文及用地指标、规范指标及耕地(基本农田)占补平衡指标

  湖熟街道新市镇开发项目,已实现运营模式的跨区域复制,可复制能

  济下行的压力仍然较大。同时,我国工业化和城镇化仍处在一个加快

  侧结构性改革将持续化解过剩产能和房产库存,促进基础设施和房地

  发展的过程之中,“十三五”规划建议稿将创新置于最核心地位,新老

  年实现签约销售额1,200亿元,实现签约销售面积975万平方米,均

  发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,激发市场活力。七是扩大全方位对外开放,打造扩大开放新高地和对外合作新平台。设立雄安新区,对于集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎,具有重大意义。受益于京津冀协同发展加速落地的政策利好,华夏幸福在京津冀地区已累计投资运营超20个区域以上(产业新城模式),具有较强的品牌影响力。其中最具代表性的是河北省廊坊市固安产业新城,于2006年在固安县开始建设产业新城,为固安县的经济发展提供了良好的基础,固安县在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告(2015)》中位列“中国县域经济创新力50强”第3,同时在“全国县域经济发展潜力百强县”排名第10,并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”;从2002年全县年财政收入不足亿元,发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名,到2014年全县财政收入突破40

  排他性,非公司同意不可撤销或变更,具有一定区域专营性和排他性。

  地整理房屋规划面积为1,115.77万平方米,同比增长68.87%,未来公

  园区综合服务业管理服务,道路清洁及绿化等公共项目维护(含税,以审计报告为准)

  公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分

  嘉善嘉善区域信息经济和智能制造新增签约入园企业60家

  产开发收入为86.87亿元,同比增长13.39%,毛利润同比小幅增加0.09

  注:2017年3月财务数据未经审计。·随着园区不断拓展,2016年,公司收入和利润规模大

  2公司城市地产开发业务指河北廊坊市区、北京市丰台区和天津武清等地区的地产项目开发。

  债券简称发行额度发行期限募集资金用途进展情况

  上次评级结果:AA+评级展望:稳定或“公司”)主要从事产业新城开发建设和城市地产业务。

  基础设施建设供气、通信基础、排水等“九通一平”及场站等两部分,建设收益按建设

  优质的客户资源为公司实现区域招商快速推进奠定基础;基于优秀的

  固安产业示范区、马庄新区新材料、装备制造、汽车零新增签约投资额亿元

  营及学校收入的增加及2016年河北华夏幸福足球队从中甲升入中超,

  设的通知》(财金【2016】91号),公司作为社会投资人参与的“河北

  2015年,政府工作报告再次提出,我国房地产行业政策面将延续市场

  项目委托开委托项目委托开委托

  业新城项目”双双入选项目名单。截至2016年末,公司受托开发区域

  为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司(以下简称“大公”)出

  位是“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区”;河北的定位是“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。

  税收政策调整首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由

  马龙佳集团旗下企业签署正式合作协议启动项目建设,公司产业新城

  滦平金山岭园区225.0025河南省武陟新城142.50-

  市价格增速有所放缓,三线及以下城市价格则呈现小幅的波动,房地

  新增签约投资额29.20亿元

  京津冀地区经济实力保持在全国前列,产业结构的持续优化为区域内企业发展奠定了良好基础;雄安新区的规划建设有利于京津冀地区的协调发展;公司园区仍主要集中在环北京区域,受益于京津冀战略,未来发展前景良好

  股份有限公司(以下简称“华夏控股”)持有公司61.67%的股权,北京

  二线城市价格持续攀升,市场成交持续向好,库存压力得到有效释放;

  2016年以来,随着房地产销售市场及土拍市场热度持续攀升,不

  此外,公司与太库科技创业发展有限公司达成战略合作搭建创新孵化

  同比增加1.16亿元,毛利率同比提高49.62个百分点,主要为酒店经

  从业务构成来看,2016年,园区住宅配套业务收入为266.88亿元,

  宏观经济和政策环境

  五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考,不构成任何买入、持有或卖出等投资

  不利因素

  提升,经济保持中高速增长,结构调整取得重要进展;协同发展取得

  协同发展规划纲要》,京津冀一体化上升为国家战略,战略强调实现京

  净资产收益率(%)3.9016.2219.4621.85约销售额大幅提升,位于全国房地产前列,同时源于

  区处于整体重新规划及全球招标阶段的影响,公司在雄县的受托园区

  税收政策调整个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年

  好、主体评级AA及以上的基础范围条件下,增设四类条件及五项指标,

  幅增长,盈利能力指标保持在较高水平。

  2017年1~3月,公司营业收入为78.08亿元,同比增长57.71%;

  所有者权益449.90380.32256.30173.96有利因素

  力较强。此外,2016年,公司已签署4个海外产业新城合作备忘录,

  委托给开发企业,首先由企业负责组织对委托区域进行规划论证,在

  长。1991~2016年,我国城镇化率从26.9%提升至57.4%,年均提升

  新增签约投资额131.30亿元

  六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效,主体信用等级

  占其持有公司股份的55.41%,占公司总股本的34.17%。

  投资收入为51.65亿元,同比增长71.65%,毛利润和毛利率均分别同

  任丘任丘产业新城信息经济和智能制造新增签约入园企业8家

  侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,依靠创新推动新旧动能转换和结构优化升级,全面深化改革,预计在稳增长的基调下改革将成为行业及区域经济环境

  生产服务业新增签约投资额12.40亿元

  首付比例调整业性个人住房贷款,最低首付比例调整为不低于20%,对拥有1

  利润总额27.5089.7669.4950.60规模优势明显,2016年公司两个PPP产业新城项目入

  持中高速增长的潜力

  长,产业发展服务业务收入和毛利润增长较快,占比均有所提升,2016

  发展、公用设施建设及后续运营等相关工作,政府对公司的委托具有

  火炬孵化创客邦孵化器已在全国30多个城市布局。2017年4月,公司

  产业结构持续优化,主要经济指标仍处于合理区间。2016年,我国实

  镇江—32,947

  城市地产开发7.083.986.995.286.406.66

  长6.9%,增速较2015年回升5.9个百分点。在持续的政策、销售利好,

  2016.03再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

  债项信用评级结果反映了公司产业新城仍具有很强的区域专营

  物业管理服务0.400.230.170.13-0.43-0.45

  15华夏0540亿元2015.10.22~20亿偿还金融机构借款,已按募集资金要求使用

  能源节能汽车装备77.70

  于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》(以下简称“《合作协

  产业产业发展服务105.0659.1160.2745.5534.5735.95

  年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  16华夏0220亿元2016.03.03~全部补充公司流动资金已按募集资金要求使用

  二套房贷款首付低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套

  新城土地整理投资8.224.623.862.923.773.92

  1公司未提供2017年一季度经营数据。

  通过对样本数量最多的7年期企业债券的利差进行显著性检验,结果显示在5%的显著水平下,除AAA级和AA+级企业债券的利差差异不显著外,其余各级别企业债券的利差差异均显著。

  亿元,比上年增长7.7%,占国内生产总值的比重为56.5%,高于第二

  政手段逐渐转变为长效的经济手段,市场化和去行政化理念将进一步

  新增签约投资额11.50亿

  镇江园区2.5015安徽来安区域180.0050

  2015.11公积金政策调整提高贷款最低额度,二套房贷款时限取消,外地存缴公积金可在

  套住房且相应购房贷款未结清的,再次申请商业性个人住房贷款

  2015年以来,央行延续之前稳健的货币政策基调,更加注重松紧

  跟踪评级说明

  司收入和利润规模将持续增长。

  至1.0%的水平,美元走强的同时大宗商品价格不可避免地承受更大的

  提供购房补贴等刺激政策,因此一线城市房价再次进入调整,二线城

  的实施,商品房销售增速将有所放缓从城市分类来看,一、二线城市对房地产市场政策较为敏感,政策刺激对三线及以下城市房地产市场的效果一般。2016年2~4月,一、

  自本报告出具日起一年内有效,在有效期限内,大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变

  固安工业区、固安新兴航天、生物医药、电子商务、新增招商签约企业130家

  同比增长31.42%,毛利润为54.97亿元,同比下降11.12%,毛利率为

  受益于较强的招商引资能力和园区投资建设能力,公司产业园区

  目销售价格较低所致;随着入园企业逐步增多,落地投资额的持续增

  此外,公司投资开发运营的园区成为中国新型城镇化的发展样本,

  升级,加快区域经济发展;同时由于产业园区具有投资规模较大、业

  强的支持,抑制房地产市场的过热将成为未来一段时间的调控目标。

  主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定、税,以审计结果为准),土

  2016年,前期市场回暖使得库存压力得到一定释放,但市场分化日益明显;一、二线城市政策的向好带动了市场的回暖,但三线及以下城市库存问题仍然突出;2016年9月以来,随着部分城市调控政策

  传真:010-84583355·公司少数股东权益占所有者权益比重仍较高,未来可

  域并布局“一带一路”等热点区域。

  主要经济指标仍处于合理区间,运行较为平稳,结构调整在加快推进,

  大厂潮白河工业区83.1550河北任丘园区240.0050

  及以下城市的高库存问题仍然较为严峻,但是,随着一线及部分热点

  济复苏存在一定的不稳定性和不确定性。

  常发行,风险类企业发债将受限。此次方案的推出限制了部分企业的

  位列第8位。

  金海岸影业有限公司、宁夏电影有限公司、北京稻香村食品有限公司、

  品房新开工面积显著缩小,开发投资增速快速回落。2015年,全年完

  息保障倍数(倍)上具有明显的优势;

  固安马庄牛坨区域50安徽省舒城县46.0035

  金额占比金额占比金额占比

  1991年,我国启动住房制度市场化改革,加之我国城镇化建设的

  公司产业新城建设业务仍具有很强的区域专营性,园区规模优势

  主体信用跟踪评级观点

  驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”;北京的定位是“全

  新增签约入园企业436173114

  开发建设包含土地整理投资、产业发展服务和园区住宅配套等。公司

  改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范

  土地整理投资

  香河91,3331,263,206

  聚集效用和规模效应,国家对开发区发展的政策性支持,有利于园区

  作协议的专项结算补充协议》,协议约定雄县人民政府将以河北省雄县

  大厂潮白河工业区、文化创意、生产性服务和互新增签约企业79家

  从国际形势来看,2016年以来,世界经济复苏总体不及预期,世

  确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。

  沈阳沈北新区项目5.0020武汉新洲新城26.6030

  在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商

  16华夏02205AAAAA+少数股东权益占所有者权益比重仍较高,未来可能面对

  开发合法合规持续发展。此外,区域开发能够产生规模带动效应,拉

  业将会与工业化和城镇化高度融合,创造出新的经济增长动力。供给

  月,中国制造业PMI终值为51.8%,较上月上升0.2个百分点,继续位

  徐小学)已于2016年9月1日开学。

  行业结构性调整。

  使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为

  展理念将是“十三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展

  七、本报告版权属于大公所有,未经授权,任何机构和个人不得复制、转载、出售和发

相关内容

编辑精选

Copyright © 2015 茉莉网 http://www.szmlwh.cn. All rights reserved.