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房产纠纷案例大全 重庆第五中级法院公布房地产典型纠纷十大案例

2017年10月06日 来源:房产纠纷案例大全 大字体小字体

  2009年4月19日,陈燕妮准备与星星公司签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款,便未予签订合同。2009年4月24日、2009年5月13日,陈燕妮相继向星星公司发出两份函件,要求修改《商品房买卖合同》,解决合同中的不公平条款,否则星星公司应退还其定金1万元。星星公司拒绝退还定金。陈燕妮遂以商品房买卖合同补充协议条款侵害其合法权益为由,向法院起诉,要求星星公司返还定金1万元。

  这套房屋是孔女士和李某的夫妻共同财产,李某去世后,李某享有的房产份额发生继承,依据《继承法》的规定,由李某的女儿、孔女士、李某的母亲三人平均继承。在房屋分割前,李某的母亲于2016年去世,依据《继承法》的规定,李某母亲有权继承的份额,由李某母亲的继承人,即李某的六个弟弟妹妹转继承。现在,孔女士想要出售这套房屋,需先经过上述继承析产程序,将房屋变成自己单独所有,才能顺利出售该房屋。孔女士可以和其他六个弟弟妹妹协商处理房屋过户问题,对他们进行合理的折价补偿,由六个弟弟妹妹配合孔女士办理房屋过户,如果协商不成,也可以通过法院诉讼的方式,对房屋析产后再出售该房屋。

  (为保护当事人隐私,当事人信息化名):南昌某学校教师王成经人介绍,与老乡邹慧恋爱。确定恋爱关系后,王成获悉九龙湖万科地产售房,有意在此通过贷款购置第二套房产,同时又考虑到自己已有一套房产,如再以自己名义购房,不能享受第一套房首付优惠政策。经过反复考虑,王成与女友邹慧协商,用邹慧名义买房,出资首付款及银行按揭还款均由王成支付。邹慧同意王成这一计划,遂以邹慧名义选购了一套九龙湖万科楼房,以邹慧个人名义签订了购房合同,以邹慧个人名义支付了首付款,并以其名义办理了银行贷款手续。王成通过银行转账支付了全部首付款,并每月转款至邹慧还贷账户还贷。还贷数月后,王成邹慧因其他事情发生剧烈争执,并商榷分手。王成向邹慧提出,该房系自己全款支付钱款,此房应过户到自己名下。邹慧对此不置可否,一再拒绝协商。王成通过亲友反复找邹慧沟通,均无任何进展。王成苦恼不已,找到衷震律师,请衷震律师代理,准备起诉要求邹慧返还房产。

  二、王司宇与巴图公司商品房买卖合同纠纷案

要求重庆市第五中级法院解释对巴南区老龙洞农

  法院发布的十大案例如下:

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  【法官点评】:不具备法定或约定的拒绝接房条件时,购房者拒绝接房的后果应自行承担。本案中,开发商与购房者在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记,并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。所以,购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房。但是,经过竣工验收后,应予接房,不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。如果确实存在整改事项,可向开发商主张整改并整改期间的损失。

  【基本案情】2007年12月,王司宇与巴图公司签订《房地产认购书》,约定王司宇购买巴图公司开发的别墅一套,并向巴图公司支付了定金10万元。巴图公司称:2009年1月24日,通过特快专递向王司宇送达了《逾期签约通知书》;按照《房地产认购书》的约定,王司宇应于2009年1月15日前与该公司签订《商品房买卖合同》。但是,王司宇未按期来公司签订买卖合同。若王司宇于上述期限内仍未与该公司签订买卖合同,该公司将依照《房地产认购书》的规定处理。之后,王司宇一直未到巴图公司签订《商品房买卖合同》,巴图公司便将房屋出售他人。王司宇对巴图公司的说法没有更多的反驳,只是说没有收到通知,双方签订的《房地产认购书》也找不到了,请巴图公司提供原件,要求巴图公司退还定金10万元。法院审理的整个过程中,王司宇与巴图公司均没有向法院提交《房地产认购书》原件。

  【裁判情况】重庆市五中法院终审认为,王司宇与巴图公司虽然均承认签订《房地产认购书》及王司宇向巴图公司缴纳定金10万元的事实。但是,王司宇不承认有关的违约条款;双方最终未签订正式的《商品房买卖合同》;巴图公司实际也将该房产出售给了他人,双方签订《房地产认购书》的目的并未实现。双方均提不出所订立的《房地产认购书》原件,致对违约行为及责任无法确定。我国民事诉讼法第六十四条规定:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据;第六十八条还规定:书证应当提交原件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。于是,判决巴图公司退还王司宇定金10万元。

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  一、陈燕妮与星星公司商品房买卖合同纠纷案

  【裁判情况】重庆市五中法院终审认为,讼争房屋虽已经验收合格,但与讼争房屋生活阳台相连的公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范,存在重大安全隐患,使房屋的正常使用受严重影响,李月玖有权拒绝接房,永航公司构成违约。法院判决永航公司给付李月玖相应的逾期交房违约金。

  【判决情况】重庆市五中法院终审认为,林小艺与秋韵公司在购房合同中明确约定,房屋维修事项不能作为拒绝接房及要求秋韵公司承担逾期交房责任的理由,故秋韵公司于2008年2月16日通知其接房而未予接房的责任应由林小艺自行承担。但是,秋韵公司应当承担2007年7月21日至2008年2月16日期间的逾期交房违约责任,遂判决支持了林小艺的部分诉讼请求。

  【基本案情】2007年5月,林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》,约定:林小艺购买秋韵公司开发的住宅房屋一套;秋韵公司应在2007年7月20日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付林小艺,逾期交付的,秋韵公司自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,向林小艺支付已交付房价款日万分之五的违约金;秋韵公司交付房屋时取得了竣工验收备案登记的,林小艺不得以其他理由拒绝接房,接房时林小艺认为需维修的事项,应按《商品房质量保证书》的规定,要求秋韵公司承担保修义务。但是,维修事项不能作为拒接房屋并要求秋韵公司承担逾期交房责任的理由。2007年6月27日,秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日,林小艺接到公司接房通知,却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日,秋韵公司将维修后的房屋交付给林小艺。林小艺要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金,被秋韵公司拒绝。林小艺遂起诉至法院。

  三、李飞与南翔公司商品房买卖合同纠纷案

  【法官点评】天然气管道安装位置的调整不属房屋结构的变更,购房者不应以此为由解除合同。天然气管道的安装具有极强的技术专业性,一般均由具有天然气安装资质的专业安装人员本着安全第一、方便生活的原则确定,规划部门和设计部门是不能固定管道位置的。在设计时,天然气管道位置原则上放在厨房,但如果涉及安全隐患问题,专业安装人员可对安装位置予以调整,此调整不属房屋结构的变更内容。如购房人要求天然气管道必须安装在厨房内,可在订立合同时明确作出约定,开发商承诺之后如有变更,购房人可以据约定起诉开发商违约,合同上没有明确约定的,开发商则不构成违约。

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  【基本案情】2006年11月,李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》,约定:李月玖购买永航公司开发的房屋一套;永航公司应于2007年12月31日前,将已竣工验收备案登记的商品房交付李月玖,逾期交付的,永航公司应承担逾期交房违约金。2007年10月12日,该房屋经竣工验收合格,并进行了竣工验收备案登记。2007年12月28日,永航公司通知李月玖接房。李月玖在验收房屋时,发现讼争房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连,且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处,李月玖便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允,李月玖遂诉至法院,要求永航公司整改房屋生活阳台铁栏杆直接捆绑的室外电线,并承担逾期交房违约金。2009年3月18日,案外人对公共露台铁栏杆转角处的室外电线搭进行了拆除。

  中新网重庆3月15日电(银雪)15日,重庆市第五中级人民法院向社会公布重庆2009年房地产典型纠纷十大案例,涉及房屋结构变更、买卖合同签订不谨慎、开发商不遵守承诺等各方面。

  【基本案情】2008年1月,李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》,购买南翔公司开发的预售商品房一套,并约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋质量、使用功能或使用环境发生重大影响时,南翔公司应当在有关部门批准同意之日起l0日内将变更内容书面通知李飞,李飞可以解除合同”。2009年3月,李飞接到南翔公司发出的接房通知后到现场查看,发现开发商将合同上位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。遂以房屋结构有所变更,向南翔公司发出“退房声明”。南翔公司不同意李飞退房。李飞将南翔公司告上法庭,要求退房。

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  四、林小艺与秋韵公司商品房买卖合同纠纷案

  【裁判情况】重庆市五中法院终审认为,本案争议的焦点问题是房屋天然气管道从厨房改到阳台是否属于房屋结构的调整及使用功能重大变更。天然气管道的安装有特别的规范和要求,不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为,天然气管道的安装位置变化,既不属于规划的变更和设计上的变化,也不属于房屋结构改变。法院判定,天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件,李飞不能据此解除合同。故依法驳回李飞的诉讼请求。

  【法官点评】购房者应慎重签订定购协议。订购协议明确了《商品房买卖合同》的具体内容,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金罚则的规定处理。因此,购房者在签订定购协议时,应详细了解协议内容,否则一旦签订协议,将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

  五、李月玖与永航公司商品房买卖合同纠纷案

  这是一起很简单的继承纠纷案件,但却是目前社会一个典型的缩影。提起诉讼的是三个女儿,被告是母亲及儿子。2005年3月6日江苏省海安县人民法院调解审结了此案。

  【法官点评】因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。定金是把双刃剑,在约束购房者的同时,也约束了开发商。本案因双方均提不出《房地产认购书》原件,系对自己提出的主张,不能提供证据,法院无法判定双方的责任,按不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能订立处理,故判决巴图公司退还王司宇定金10万元。但是,如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的,开发商应双倍返还定金;如购房者违约导致未能订立合同的,购房者无权要求返还定金。

要求重庆市第五中级法院解释对巴南区老龙洞农

  【基本案情】2009年4月,陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》约定:陈燕妮定购星星公司开发修建的商品房一套,并于签订协议时支付定金1万元;如陈燕妮不履行该协议或不在2009年4月27日前与星星公司签订《商品房买卖合同》,陈燕妮所交定金不予退还;如星星公司不履行该协议,应当双倍返还所付定金。该定购协议另载明:陈燕妮在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

  【裁判情况】重庆市五中法院终审认为,陈燕妮与星星公司签订的《房产定购协议书》合法有效,该协议明确载明:陈燕妮已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。故陈燕妮应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈燕妮单方要求修改合同条款被拒,致使正式的商品房买卖合同未能签订,星星公司有权依据定购协议的约定和定金罚则拒退定金,遂判决驳回陈燕妮的诉讼请求。

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