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资产拍卖注意 收购不良资产需要注意什么 请详细点

2017年08月27日 来源:资产拍卖注意 大字体小字体

  例如,某银行委托拍卖公司拍卖某宗房地产,2003年12月买受人王某以178万元的价格成交,并支付佣金8万元,在申报办理产权过户手续时,办证机关告知“证件不齐,不予受理”,原因是该房地产土地性质为划拨地,按照规定应向国土资源局申报并经县(市)一级政府批准,才可进入拍卖市场,由于银行在拍卖前未办理申报手续,国土资源局不予办理过户。为此,买受人向法院起诉,要求解除拍卖合同、返还拍卖款项。经法院终审判决银行败诉,返还拍卖款。

  过去一年来网络产业惊涛骇浪,许多新兴网络公司就此消失在历史洪流里,留下来的资产沦落到拍卖的命运,以只有原价十分之一、甚至二十分之一的价格转手卖出。

  三、阅档环节

  在上述调查过程中,如发现债务人另有价值较大的财产线索,应专人跟进。

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  如果该资产包已被债务人(含其关联人)回购,或有强势人士介入(如地方国资委),则投资者大可死心,改为接洽其他债权人。

  (二)样本选择

  投资者应委派专业律师阅档,按照《工作指引》查阅、摘抄、复印有用的信息或资料,提取有价值的信息,做好工作底稿和台帐,对资产包内各项债权的背景有一个大概的认知,其中着重审阅主、从债权的构成,主从债权的合法性,资料的完备性,财产线索,时效情况,诉讼情况,受偿情况,实现债权的障碍等。之后,承办人应对信息分类、整理,归纳需进一步核查的事项,最终形成阅档报告供投资者决策。

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  拍卖成交后,买受人不能当场付清成交价款及拍卖佣金的,保证金将自动转为定金;成交价款、拍卖佣金的付款期限及支付方式由双方在《拍卖成交确认书》中约定。买受人不能按期支付成交价款及拍卖佣金的,定金不予退回,并承担违约责任。标的物再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金;再行拍卖的价款低于原成交价款的,由原买受人补足差额。

  不良资产还包括房地产等不动产组合的财务上的定义,即非金融机构(企业)不良资产。不良资产是不能参与企业正常资金周转的资产,如债务单位长期拖欠的应收款项,企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。而如今甚至不良资产定义扩展到上市公司挂*ST的股票等。

  3、数据库及互联网上收集到的债务人信息或财产线索。

  (五)论证和初步决策

  选择样本的标准及先后顺序是:有抵押物、有查封物、债务人仍在经营、债权金额大、有多个担保人、有多个关联企业、本地区债务人等。

  (一)信息采集

  投资者接洽债权人时应先电话联系,表明自己的身份及意图。如果对方有商洽意愿,投资者应与之确定会面的时间和地点,并且准备购买意向函及附主体资格的复印件。

  77:高院:执行法院刊登拍卖公告是否属于履行了对优先购买权人的通知义务?

  购买法院拍卖房应注意以下的法律问题:

  在上述第(三)、(四)款中之所以是初步调查而非详细尽调,是因为投资者尚未阅档,未能查证该资产包(债权)是否还存在、债权有否时效问题或是否有效,是否可以转让,转让价格是否过高等,故不宜盲目投入太多的人力、物力和精力(特别谨慎或志在必得的投资者除外)。

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  问题详情:县资委拍卖县政府楼给双缴纳税款推荐回答:需要交纳房屋契税般按照建筑面积计算建筑面积90平米内总房款1%90-144间1.5%

  信息来源分为主动、被动或偶然获得。

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  投资者如果人脉关系够硬,可以向债权人咨询(摸底)大致的资产包情况、是否可以处置、债权是否合法有效、核心户的债务人是否已免责(失时效或已脱保)等等,以免花费无用功。

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  二、与债权人接洽环节

       申报单位根据我中心同意资产处置的批复,办理有关手续并做好账务处理工作。要求申报单位将资产处置的会计凭证等财务资料复印件(需加盖单位公章)送我中心备案。

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  投资者对资产包完成初步调查后,由项目经办人汇报调查情况,由决策层确定本次投资的目的(例如受偿或以物抵债或其他),分析资产包内的资产亮点、处置风险和障碍、自身团队处置能力、预估回收时间、预估回收金额(可按最严格的“假设清算法”来衡量),猜测转让价格及衡量自身财力能否承受,初步确定本次投资的取舍。

  如果债权人没有转让的意愿或意愿不强烈,投资者应(通过多种办法)尝试了解原因,探究该债权人是否也掌握了该资产包确凿的财产线索?或者是否已有足够的受偿信心?或者债务人拟还款和解?或者已经承诺别的投资者拟转让?因为债权人不愿意转让,或许表明这个资产包有盈利空间。投资者如果能知道内幕真相,可以提高报价或通过关系人与该债权人接洽、尝试有否转机,或者寻找其他债权人(不放弃机会)。

  2014年6月10日,被告龙泰公司委托至高公司拍卖一处房屋及土地使用权。至高公司两次刊登拍卖公告,内容包括拍卖时间、地点、标的范围、位置及参考价。7月17日,原告牟xx向至高公司申请竞买并签订协议,协议约定“乙方(原告)一旦进入拍卖会现场,即表明愿意现状接受标的”。牟xx于当日交纳保证金100万元。7月18日,竞买人牟xx在拍卖会上以1280万元竞得涉案标的,成为买受人并与拍卖公司签署了《拍卖成交确认书》,约定付款时间为同年7月23日前。7月21日,买受人牟xx得知龙泰公司因向银行贷款以该标的办理了抵押(贷款于2014年7月24日到期),于是与至高公司交涉,要求解除抵押后再付款。7月24日,龙泰公司还清银行贷款。7月25日牟xx以拍卖标的权属变更问题协商无果致交易不能为由,要求退还保证金。7月26日,龙泰公司、至高公司刊登催款通知,要求买受人牟xx7月28日前付款。7月28日,拍卖标的上抵押解除;8月6日,至高公司将该拍卖标的以1200万元再次拍卖成交。另查明,龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物前未征得抵押权人同意。原告牟xx认为龙泰公司和至高公司在拍卖活动隐瞒拍卖标的瑕疵构成欺诈,向法院起诉,请求撤销《拍卖成交确认书》,退还保证金及占用期间利息,赔偿经济损失等请求。湖北省荆门市东宝区人民法院审理后认为,拍卖公司未履行瑕疵告知义务,虽属违反拍卖法的规定,但不足以证明拍卖公司主观上存在隐瞒瑕疵的故意,故不构成欺诈,但仍可导致牟xx对拍卖标的产生错误认识,应属重大误解,符合合同的可撤销情形。据此判决:撤销《拍卖成交确认书》,拍卖公司返还保证金,驳回原告牟xx的其他请求。拍卖公司不服一审判决,提起上诉。荆门市中级人民法院审理后认为:本案拍卖标的上设有抵押,且拍卖未经抵押权人同意属于拍卖标的瑕疵,至高公司拍卖前未对牟xx告知,构成瑕疵隐瞒;拍卖时抵押担保的债务明显大于拍卖成交价,拍卖标的瑕疵对交易决策具有显而易见的影响。因此拍卖公司的行为构成欺诈,遂对一审判决撤销《拍卖成交确认书》及拍卖公司返还保证金的判项予以维持,并改判拍卖公司支付资金占用利息。

  (三)固有财产线索的初步调查及粗略估值

      “北京大学法学院”某教授也向《北方周末报》表达了:校舍是公物,公物拍卖应当具备公物拍卖资格的看法。(据查,北京大学法学院网站教师名单中并不存在这样一位教授,疑为报社笔误)

  投资者获得信息后,根据专业知识和技能,结合自身的投资偏好、投资目的、资产所在地域、资金承受能力、项目的处置障碍、团队的处置能力、人脉关系、资产所在地司法环境、资产包(内幕)售价等诸多因素,初步判断该等项目是否有继续关注的价值或必要,审慎行事,量力需行,不能见包就投入过多的精力。

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  投资者一方面需对自身知悉的债务人财产线索进一步调查,另一方面对资产包内已披露(如有)的财产线索或资产亮点(通常是抵押物、查封物或抵债物)也作初步调查,判断该等财产流失的可能性、价值大小、处置障碍,对重点财产应到现场查看,粗略估算该资产包可供处置财产的大致变现数值。

  冠生园公司与汉骐公司因借款担保问题发生纠纷而涉讼。2002年8月23日,我院作出(2002)沪二中民三(商)初字第147、148、149、150号民事调解书,确定汉骐公司应偿付冠生园公司人民币1.1亿余元。因被告未自动履行调解书确定的义务,冠生园公司遂向我院申请强制执行,要求拍卖作为主要股东的汉骐公司持有的上市公司――丰华股份公司的3100万股国有法人股,所得款项归还债务。

  (四)其他事项的初步调查(非详细尽调)

  如果投资者的分析结论是放弃整个资产包、但不放弃个别项目的,则应同时确定专人与债权人商洽能否拆包转让,或者专人关注该资产包的成交情况、为日后向受让方购买“二手包”作准备。

  一、筛选项目环节

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  如果债权人称该资产包或若干债权已处置,投资者也应多个心眼,咨询或通过人脉了解所谓的“处置”是指清收完毕、债务重组、和解或是转让。如果是最后一种(已转让),投资者视自身掌握财产线索的“含金量”决定是否继续追踪该资产包的买家商洽能否合作(不放弃机会)。

  投资者要利用团队(个别事务外包)、专业技术、数据库和人脉等,按照《工作指引》,分别粗略调查资产包内以下信息:

  投资者主动收集信息及拟勾包的项目,相信其已对资产包(项目)的各项信息都已大致掌握,不存在样本选择问题。

  投资者根据谈判结果,考虑自身投资目的,综合资产包内可供处置财产的价值大小、债权人的转让意欲及处置效率、摸查到的大致转让价格等因素,确定一个或数个拟合作的债权人,发出《工作函》商请其提供资产包的债权资料。

  拍卖标的的交付时间、地点和方式;

  但如果属于投资者被动获得的有一定户数的资产包信息,因人手有限及决策时间短,有时候需选择样本进行尽调及评估。投资者应根据自身团队实战能力以及决策是否紧迫等因素确定样本数量,当然是越多越好。

  投资者被动或偶然获得的信息,包括:金融机构或AMC推介的项目,合作伙伴或朋友的推荐项目,投资者偶然获得某企业(个人)的财产线索又知悉其有负债的项目等等。

  1、债务人的工商档案(有用)信息、关联企业、负债构成、诉讼信息、执行案件、主要债权人等。

  (1)破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。法律空白会给拍卖操作带来很大不便和潜在的风险。

  2、债务人可供执行的其他财产(如另案抵押物、查封物、未登记产权的不动产等)。

  如决策层综合分析后认为有继续跟进必要的,则一并讨论报价幅度、交易方式、交易结构、融资渠道和成本控制、付款办法、风险节点、风险应对(控制)措施、处置(退出)方式、专责团队成员、预估盈利等等。

  如果(资产亮点的)债务人同时拖欠几家债权人的,投资者应根据与各个债权人的亲疏、以往办事效率、国企民营性质、债权额大小等,确定接洽的顺序。如果投资者事先知道某中介机构与某债权人关系熟络的,也可商请该中介机构预先与该债权人公关及沟通(摸底)。

  部分债权人可能会要求投资者签署《保密协议》或者缴交保证金后才能阅档。

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